不動産投資の王道
tag:,2007:/47
2007-07-01T02:16:26Z
不動産投資、REITなど、これでバッチリ!
Movable Type 3.34
目論見書、有価証券届出書(3)
tag:fudousantoushipieroworld.net,2007://47.3537
2007-07-01T02:09:36Z
2007-07-01T02:16:26Z
REITは不動産の収益をもとに分配金の支給がされるのでそのファンドが所有している...
REITは不動産の収益をもとに分配金の支給がされるのでそのファンドが所有している不動産がどのような収益状態であるかは確認するべきであろう。
他にも目論見書、有価証券届出書に記載されているのはREITの名称や形態、申込単位や申込場所など申し込みに関する方法などをはじめ、そのファンドの実際の投資方針、手数料、分配方針、考えられるリスク、そして資産の評価方法や管理報酬などとともに運用状況が細かく記載されている。
はじめのうちは目論見書、有価証券届出書には多くの事柄が書いてあり読み解くのも一苦労である。しかしすぐに慣れてくるのでREITで資産運用するという方は証券会社のホームページなどで一通り目をとおしてみることからはじめてみることをお勧めする。
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目論見書、有価証券届出書(2)
tag:fudousantoushipieroworld.net,2007://47.3536
2007-06-30T03:50:24Z
2007-06-30T03:59:42Z
具体的には目論見書、有価証券届出書には、証券情報、ファンドの状況へ概要、投資方針...
具体的には目論見書、有価証券届出書には、証券情報、ファンドの状況へ概要、投資方針、管理及び運営の仕組み、投資主の権利行使をはじめ投資法人の概況、その他の関係法人の概況などが記載されている。そのREITを知るうえで役に立つ方法が満載である。このファンドはこのような内容になっているということを説明する書類でもある目論見書、有価証券届出書を読み解くことができると様々なREITを比較する上で自分に有利な資産運用をすることができるであろう。
目論見書、有価証券届出書との違いであるが、目論見書はファンド新規発行の際の説明書類で、売り出し時に作成される説明書類が有価証券届出書である。中身自体はほとんど一緒であるが、どこをチェックするかというと手数料はもとよりREITにおいてはどのような不動産を所有しているかがもっとも重要ともいえる。
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目論見書、有価証券届出書(1)
tag:fudousantoushipieroworld.net,2007://47.3535
2007-06-29T05:31:12Z
2007-06-29T05:35:57Z
REITといってもさまざまなものがある。したがって何を基準に自分にあったものを選...
REITといってもさまざまなものがある。したがって何を基準に自分にあったものを選ぶかという問題がある。証券会社のすすめるREITをやみくもに購入するのもよいかもしれないが、目論見書、有価証券届出書を手に入れることによってファンドの内容がすべてわかるのである。よって、事前にこういった資料に目を通しておくとよいであろう。
目論見書、有価証券届出書については、証券会社のホームページなどから閲覧が可能であるのでチェックしてみよう。
目論見書、有価証券届出書を読み込めばREITの中身が見えてくる。目論見書とは、証券取引法の規定に基づいたもので有価証券の募集や売出しを行う場合に、投資家に直接交付される有価証券の発行者に関する事項等を記載した文書のことを指す。
この目論見書には、それぞれの投資家が理解しやすいように目論見書の概要や投資の手引きをはじめ投資に関するQ&Aといったものが記載されている。ぜひ参考にされたい。
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不動産投資 分配と税金(2)
tag:fudousantoushipieroworld.net,2007://47.3534
2007-06-28T07:12:00Z
2007-06-28T07:15:35Z
ただし減価償却相当額の金銭は、本来、年月がたって建物が劣化するのを防ぐために、建...
ただし減価償却相当額の金銭は、本来、年月がたって建物が劣化するのを防ぐために、建物の修繕費や維持管理費用として利用されるものであるからこの全てを分配してしまっては資産価値の劣化を招いてしまう。ファンドは建物の長期修繕計画などを立てて、資産価値の向上に努める一方で、減価償却相当額をどの程度分配するかを検討している。
個人投資家は受け取った金銭の分配に関しては配当所得扱いになる。したがって、基本的には株式の配当と同様の方法により課税される。しかしオープン・エンド型かつ設立時の募集が公募で行われた不動産投資法人から個人投資家が受け取る投資□の配当に関しては,総合課税による配当所得の対象とはならないということもある。したがって、場合によっては課税の名目が違うこともある。
課税に関しては投資法人の区分によりかわってくるので、不明な点はあらかじめ発行会社に確認しておく必要がある。
一般的には配当所得として申告による総合課税の対象となり、受取時には所得税の20%が源泉徴収され配当時の控除はないようである。また配当所得を総合課税として申告した際には、配当を受け取った時に源泉徴収された金額は、確定申告の際において所得税額から控除される点も見逃さないようにしよう。
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不動産投資 分配と税金(1)
tag:fudousantoushipieroworld.net,2007://47.3533
2007-06-27T08:52:48Z
2007-06-27T09:11:56Z
ファンドの分配には利益の分配と利益を超えた金銭の分配と2種類がある。 不動産投資...
ファンドの分配には利益の分配と利益を超えた金銭の分配と2種類がある。
不動産投資信託においては利益のほとんどを分配する点が一般の株式会社とは大きく異なっている。こういった点がREITの人気に拍車をかけているのであるが、もうひとつの特徴として挙げられるのが利益を超えた金銭の分配であろう。
株式への投資ではどちらかというと利子や配当金に期待するのではなく、買ったときよりも高い値段で売ることで得られる利益を期待する投資家が圧倒的に多い。しかし、REITはどちらかというとその配当金の高さが1つの魅力となっている。
この高い配当金が特徴でもあるREITであるが、これはその投資法人が稼いだ利益の90%以上を、投資家に配当することによって法人税を免除されていることにその答えがある。一般の株式とREITには大きな違いがあることはこういった理由からなのである。
さらに不動産の特徴として株式とは違う点というのは減価償却費である。この減価償却費は費用ではありながら、実際に金銭を外部に支払うわけではないのでファンドの手元に残っている。この分が出資の払い戻しとして認められているため、利益を超えた金銭の分配として支払われているのである。
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不動産投資 不動産鑑定評価(3)
tag:fudousantoushipieroworld.net,2007://47.3532
2007-06-26T10:33:36Z
2007-06-26T10:55:36Z
収益還元法とは該当する不動産からどれくらいの収益があがり、投資家に還元できるかと...
収益還元法とは該当する不動産からどれくらいの収益があがり、投資家に還元できるかというところに着目している。不動産投資や不動産証券化では、よく使われている手法である収益還元法であるが、不動産の収益性をさまざまな角度から判断していくことからはじまり、将来にわたってもたらされる収益を現在の価値に換算して価格を算出する方式を収益還元法とよぶ。
収益還元法の中でもディスカウンテッド・キャッシュフローというものがあるが、こちらは投資期間中の賃貸収入から得られるキャッシュフローと投資期間終了後の転売によるキャッシュフローをより詳細に分析する方法である。この綿密な分析により得られた数値をもとにそれを鑑定評価に反映していくというわけである。
また、鑑定評価によって求められた価格は不動産市場で形成される価格であって、REITのように証券市場において形成される不動産を特定資産とする証券の価格は別であるということは理解しておきたい。
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不動産投資 不動産鑑定評価(2)
tag:fudousantoushipieroworld.net,2007://47.3531
2007-06-25T12:14:24Z
2007-06-25T12:22:37Z
さて、それでは不動産鑑定評価とはなにかを具体的に紹介してみよう。 鑑定評価手法の...
さて、それでは不動産鑑定評価とはなにかを具体的に紹介してみよう。
鑑定評価手法の主流といわれているもののひとつである取引事例比較法とはなんであろうか。これは該当する不動産と同じエリアで過去に取引された同じような不動産を探し、その取引においての売買価格を基準にして不動産価値を決める方法を指す。しかし、この方法は主流ではあるが、株式などとちがって不動産の取引は頻繁にあるわけではない。このため該当事例を探すのにも苦労する。また、なによりも不動産は相対取引であるから透明性にかける嫌いがある。こういったことから最近では収益還元法というものが注目をあつめるようになってきた。
収益還元法とは該当する不動産からどれくらいの収益があがり、投資家に還元できるかというところに着目している。不動産投資や不動産証券化では、よく使われている手法である収益還元法であるが、不動産の収益性をさまざまな角度から判断していくことからはじまり、将来にわたってもたらされる収益を現在の価値に換算して価格を算出する方式を収益還元法とよぶ。
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不動産投資 不動産鑑定評価(1)
tag:fudousantoushipieroworld.net,2007://47.3530
2007-06-24T13:55:12Z
2007-06-24T14:40:32Z
不動産鑑定評価というものがあるが、不動産には取引価格のほかに鑑定評価による価格と...
不動産鑑定評価というものがあるが、不動産には取引価格のほかに鑑定評価による価格というものがある。
鑑定評価とは不動産鑑定評価基準にもとづいて評価が行われるのであるが、原価法、収益還元法、取引事例比較法などをもちいて評価していくことをいう。
市場で売買される株などは、毎日のように取引が行われ、結果として銘柄ごとに取引価格帯が決まる。しかし不動産は日々取引されて価格が決まるわけではない。よって、不動産の価値を評価する方法として不動産鑑定評価を用いているのである。
この発端は不動産の価格形成の評価基準にある。すなわち、不動産の価格形成には、投資家保護の観点から客観的に評価を行うことができる専門家である評価が必要である。したがって、外部の不動産鑑定士による鑑定評価が利用されるようになったことである。
REITの資産運用報告書をみるとわかるが、一般的に投資法人は、不動産の保有期間中に資産運用報告書でその時価を開示している。その時価の根拠が不動産鑑定評価となっているわけである。
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不動産投資 不動産の価値(2)
tag:fudousantoushipieroworld.net,2007://47.3529
2007-06-23T15:36:00Z
2007-06-23T16:10:10Z
さて、不動産投資においては比較的、取引事例比較法というもので不動産の価値を決める...
さて、不動産投資においては比較的、取引事例比較法というもので不動産の価値を決めることが多い。しかし不動産の証券化であるREITに関しての不動産の価値は、不動産は相対取引という非常に透明度の低い方法で売買されている。このため最近では収益還元法という方式で不動産の価値を客観的に判断でき、その不動産がどれぐらいの収益をあげられるかに注目する手法が中心になっているようである。これにはキャッシュフローの変化をいち早く反映されるDCF法という鑑定方法が用いられています。
ここで、不動産投信においての資産価値から割安割高を判断する方法がある。
資産価値を算出すれば、その数字と不動産投信の市場での価値(価格×投資口数の時価総額)を比べて、価格が割安か割高かを判断することができるので、こういった計算式をしっておくと便利である。
また同じように配当や利益に着目した指標を用いて判断することができる。不動産投信は、基本的に配当を重視した商品が多くなっているので、投資額に対しての分配をチェックして数値化することができる。
ただ、いずれにせよ証券化に関しても、株式投資と同じようにひとつの指標だけに固執するのではなく、さまざまな指標を見ることで総合的に判断するのが重要であろう。
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不動産投資 不動産の価値(1)
tag:fudousantoushipieroworld.net,2007://47.3528
2007-06-22T17:16:48Z
2007-06-22T18:56:09Z
不動産の価値というものは需給バランスで価格がきまる。これは不動産に限らずであろう...
不動産の価値というものは需給バランスで価格がきまる。これは不動産に限らずであろうが、不動産には定価というものが存在していない。それでは、不動産の価値を動かすものはなんであろうか。いっしょに考えてみよう。
まず不動産投資の収益源というものはなんであろうか?一つ目の収益源として考えられるのが毎月の家賃である。そしてもう一つが売買利益である。自分が購入したときよりも不動産の価値が上がっていれば高く売ることが出来るので利益が発生する。
ここ数年は人気のある地域と人気のない地域の差がはっきりとした二極化傾向にある。不動産の売買利益という点についてはマチマチとなっている。家賃に関してはバブル崩壊以降不動産の価値が急激に下がったため、利回りという点については、株式投資よりも利回りがいいということもあり上昇傾向にある。長期的に安定収入を確保できる点やインフレに強い投資対象として不動産投資を資産運用の一部に組み込む人がどんどん増えているようである。
現在ではどちらかというとその不動産から得られる運用益のみを目的としている方が多いようである。というのも土地の値上がり益を目的としての不動産投資は、現在の日本においては期待ができないといわれているからである。
これは前述した二極化傾向の影響もあるであろう。
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不動産投資 売却(2)
tag:fudousantoushipieroworld.net,2007://47.3527
2007-06-21T18:57:36Z
2007-06-21T19:48:45Z
証券会社が取り扱っている特定口座を利用することにより、証券会社があらかじめ税金の...
証券会社が取り扱っている特定口座を利用することにより、証券会社があらかじめ税金の額を計算し、証券会社経由で納税することができる。確定申告がわずらわしいという方はこのサービスを利用するのがよいかもしれない。
計算に必要な書類などは証券会社がすべて用意してくれるので、確定申告など納税に関しては比較的簡単にできるのではないかなと思われる。
また、株式投資をしている方は売却のタイミングの難しさをご存知かもしれない。投資信託であるから、毎年配当を受ける目的で参加されている方も多いだろう。しかし積極的に売買差益を追求していきたいという場合には自分のルールをあらかじめ決めておくとよいと思われる。
投資信託においても、あらかじめ手数料などは証券会社の資料にものっている。したがってその手数料を考慮しながら売却のルールをつくりそれを淡々と実行するのも一つの方法である。仮に思惑と逆行し値下がりしてしまってそのまま待ち続けるという選択もあるが、資金効率を追求するために積極的に売買差益を狙っていくという面で考えると疑問も残る。
株式投資でよくある格言であるが「人の行く裏に道あり花の山」、「山高ければ谷深し」、「利食い千人力」などがあある。一番重要なのは自分の決めたルールを守るということであろう。頭と尻尾はくれてやるくらいの精神でゆとりをもって売買差益を取っていくのもよいかもしれない。
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不動産投資 売却(1)
tag:fudousantoushipieroworld.net,2007://47.3526
2007-06-20T20:38:24Z
2007-06-20T21:08:32Z
不動産投資のREITも投資信託のひとつであるから、売却手数料、税金というものも考...
不動産投資のREITも投資信託のひとつであるから、売却手数料、税金というものも考慮にいれる必要がある。本来、株などを売却して利益が出た場合、その譲渡益に対して税金がかかってくる。REITの場合も1年間の売却益の合計金額に対して、所得税、住民税合わせて20%(2007年現在は特例措置により所得税、住民税合わせて10%)が課税され、確定申告が必要となるのは株などと一緒である。
申告分離課税は申告手続きのわずらわしさは残るが、譲渡損失が発生した場合には株式などの証券譲渡所得とあわせて損益通算することができることを覚えておいたほうがよい。REITは株式投資と同様に基本的にはいつでも証券会社を通して取引所で売却することができる。証券取引所には多数の人か参加しているので、売却できないという心配はほとんどいらない。しかし、すぐに売却することができないことも場合によってはありうる。また売却する場合に手数料がかかるが、この手数料は証券会社によっても異なるため、取引している証券会社の手数料の欄をチェックしてみたほうがよい。
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不動産投資 投資信託会社(2)
tag:fudousantoushipieroworld.net,2007://47.3525
2007-06-19T22:19:12Z
2007-06-19T22:52:52Z
たとえば資本金が1億円以上であることが基準のひとつとしてあげられている。このため...
たとえば資本金が1億円以上であることが基準のひとつとしてあげられている。このため、認可申請時における収支見込みにおける純資産額が1億円を下回らない水準に今後も維持されることがまずあげられる。それ以外に、経営者の経歴および能力は資産運用会社としての業務を公正かつ的確に遂行することができる資質投資法人の資産の運用を行う者として十分あるかどうか、また実際に資産に関する十分な知識および経験を有する者が運用を行うにあたって十分に確保されていることなどがある。
かなり厳しい水準となっているようですが、投資家からお金を預かる以上、投資家の視点からしたら厳しいに越したことはないはずである。さらに投資信託委託業者の運用する対象資産の中に、不動産が含まれる場合にはあわせて宅地建物取引業法による宅建業免許が必要となる。
また、不動産投資額開業登録制というものがありますが、こちらは国土交通省が一定の基準を満たした業者にお墨付きを与える形式となっているようである。不動産投資顧開業に関しては義務はなく、任意制がとられている。
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不動産投資 投資信託会社(1)
tag:fudousantoushipieroworld.net,2007://47.3524
2007-06-19T00:00:00Z
2007-06-19T02:00:09Z
不動産の投資信託に限らず資産運用をするにあたってチェックするべきのもののひとつと...
不動産の投資信託に限らず資産運用をするにあたってチェックするべきのもののひとつとして運用の成果をまとめた資産運用報告書というものがある。
資産運用報告書には運用により得られた収益などの推移を見ることができ、今後の指針にも役に立つことであろう。また投資方針のとおりに実際に投資信託が実行されているのかを確認することも大事である。REITに関しては不動産の売買状況や修繕のための資金の積立状況をはじめ不動産ごとの賃貸状況などの情報も確認することが出来るのでこちらもチェックしておくといいかもしれませんね。
資産運用をするにあたって証券会社の経営状態、投資信託の業者の信頼度というのはどういった基準で図ることができるのでしょうか?仮に投資信託の業者が誰でも簡単に設立できるようなものでしたら少し怖いですよね。
ここでは投資信託の会社を設立するにあたっての基準などを紹介しましょう。
さて上記のようにREITをはじめ投資信託を行うにあたっては投資信託委託業者といって投信法に基づき設立された投資信託を運営する会社にて行います。投資信託委託業者は資産運用会社のことを指すのですがもちろん設立にあたっては金融庁の認可が必要となります。
投資信託委託業者の認可のためには、投資家保護のために様々な厳しい基準が設けられています。財務情報はもとより人的な構成も基準が設けられておりそれらの基準をクリアする必要があります。
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不動産投資 商品の違い(2)
tag:fudousantoushipieroworld.net,2007://47.3523
2007-06-18T01:40:48Z
2007-06-18T02:00:15Z
一方、契約型というものは、信託契約により資産運用会社または投資家が信託銀行に資金...
一方、契約型というものは、信託契約により資産運用会社または投資家が信託銀行に資金を委託し運用を行わせるものでその運用収益の分配を受けるタイプのことをさす。
両者の違いというのは下記のとおりである。会社型のほうでは投資家が投資主として投資主総会においての議決権を行使できるところにある。投資主として議決権を行使することによりファンドの運営を監視でき、さらに自己責任が徹底されているところであろう。
こういったことから商品設計の自由度が高いのは会社型のほうになる。
オープン・エンド型とクローズド・エンド型の違いに関しては、オープンエンド型は随時解約が可能な証券を発行しているのでその発行証券をファンド自体が買い戻すことができるものをいう。逆にクローズド・エンド型というのは解約が不可能な証券を発行しているのでその発行証券をファンド自体が買戻しを行えないものをさす。
オープン・エンド型の特徴は投資家はいつでも時価で買戻しを請求できる点があり流動性、換金性に優れているといわれている。またクローズド・エンド型の特徴としては解約がないので長期的な運用が可能になっている点があげられるであろう。
このようにREITにはいくつかの種類があり、さらに賃料からの安定した配当を重視するタイプの商品から安く購入した不動産をリニューアルして売却益を得ることで投資家に分配するタイプの商品など様々な不動産投資運用をしている。いずれにせよ目論見書を熟読し自分にあった投資運用先をみつけるようにすることを心がけよう。
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